在上海松江九亭，一片近两万平方米的地皮正处于紧锣密鼓的改造建设当中。按照计划，一年以后这里将是高标准的物流用物业，物业的主人就是世界工业地产排名第二的美国AMB公司。而这，只是上海甚至全国外资开发物流地产的一个普通缩影。

　　与此同时，国内传统的物流配套物业建设模式正在一点点被颠覆。

　　专业化缺乏

　　物流地产是开发商为物流产业所提供的房地产以及相关配套物业，主要包括开发商通过改造、建设标准型或根据客户需求定制甚至管理的，为生产、商贸、第三方物流等企业提供用于产成品、原材料存储、配送、分拨、包装、展示等方面的房地产产品。 

　　专业于房地产咨询管理的世邦魏里仕上海分公司工业物流地产副董事戴沁告诉记者，尽管近年来国内的物流行业实现了10%左右的快速增长，但与其他工业产业相比还是相对较慢，用于物流方面的房地产发展也比住宅地产、商业以及其他工业地产的发展要慢得多，以至于很多投资商和开发商对物流地产关注度不够。目前大部分的物流用地产都是制造、流通或者第三方物流企业自建自用。可以说，国内非常缺乏专业的物流地产商和成形的物流地产市场。 

　　同时，物流地产也没有受到相关管理部门的重视。直至目前，政府对于物流地产的开发还没有相关标准，在实践中还存在着究竟应该将其划入工业地产还是商业地产的意识混淆。再加之物流地产容积率低，其市场化开发在一些地区受到一定的限制。当然，为了迎合物流行业发展的需要，各地政府一般会规划一些物流园区，但是由于缺乏相应的市场调研，很多规划出来的物流园区虽然占地面积较大，但科学度低，在一定的程度上脱离市场的真实需要。事实上，这些物流园区中相当一部分或者向办公、商贸、展示等功能靠拢，或者处于搁置状态。 

　　此外，由于缺乏专业化的开发和建设，已建成的物流房地产一般表现为规模小，开发地域分散，高标准物流物业匮乏，专业化管理水平低，设施陈旧等特点，仅适用于低层次的仓储管理，其中甚至还包括大量的城郊农民或集体私建的仓库。既使在物流发展水平相对发达的上海，这类低标准的物流地产也占到90%左右。 

　　有关资料显示，2005年中国的物流成本占GDP的18.6%, 分别比美国、日本等国高出近一倍。这其中，国内物流物业的低效因素不可忽视。

　　外资涌入 

　　国内物流地产的落后却给专业的外资物流地产开发商带来了巨大的商机。

　　近年来，大量外资制造企业和流通企业的涌入，他们不仅对专业化的物流地产提出了现实的要求，同时也带进了相当一批境外专业的物流地产投资地产商参与市场开发和竞争。也就是从这时起，我国的物流地产市场才实现真正意义上起步。

　　当然，这些外资物流地产经营商大量涌入的另外原因是，国内地产市场走热，人民币升值，而物流地产的适用性好，投资回报率稳定。他们或买地自行开发，或收购已有的物流进行改造经营。 

　　吴小姐在接受记者采访中表示，AMB公司就已定下在中国开发物流地产的远景计划，其在中国购买的17474平方米土地已投入建设中，而今年AMB还将出资5亿美元，在北京、上海及广州等地区进行物流地产开发。 

　　实际上，包括AMB在内的世界知名物流地产商如普洛斯、新加坡丰树物流信托管理公司、麦格里GOODMAN以及澳大利亚工业地产集团都已涉足内地的物流地产，并制定了长期的高达数十亿美元的投资发展计划。来自国际知名的物业投咨服务机构仲量联行的报告显示，包括国际五大工业地产商在内的国际投资商已在中国投资兴建了130万平方米的高等级物流仓储设施，还有110万平方米将在未来几年内兴建，开发的年增长率已高达130%。 

　　外资在参与国内物流地产开发的同时，也将国际上物流物业的通行标准引入中国。例如，物流地产除须具有清晰的物业产权、8～9米层高、3～5吨的承重能力以及纲结构之外，还要有红外线安保和先进的消防喷淋设施、装卸平台和卸货区域等。“国外物流地产的市场化、专业化程度都非常高，物流地产基本上都是由专业化的物流地产开发商开发，其比例占到80%～90%之高。而且这些物业中多层物业占有相当的比例，利用率很高”，戴沁告诉记者。 

　　目前，国内物流地产投资正以每年20%左右的速度高速增长，而其中外资增长带动比例超过一半。因此有行业人士认为，如果国内企业还不赶快把握时机，日后受制于人的现象将不可避免。但戴沁却认为，外资的进入会最大程度地刺激国内的大型地产商，并推动物流地产向市场化和专业化的方向发展。目前国内已有一部分投资商开始着眼于专业的物流地产开发，如招商局。同时还有相当一部分从制造企业剥离出来的物流企业也开始从事物流地产开发，如中粮集团、宝供等。戴沁<ipt>