物流园区，从它在我国落地生根时起，关于它的争论就从未停止：是否有存在的必要？需要大力发展还是已经过热？
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在经历了一窝蜂似的经济开发区、科技开发区建设的狂热后，人们不禁担心，物流园区会不会成为下一个开发区？
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近日发布的《全国物流园区发展调查报告》似乎给出了一些回答。
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各方推动建设热火朝天
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随着各地“十一五”服务业发展规划的纷纷出台，我们可以看到，物流业作为生产性服务业的支柱产业之一，得到了各级政府前所未有的重视，被认为是促进经济发展的关键性因素。物流园区建设又被地方政府及企业看作是推动地区、区域和城市物流发展的重点支点。这种重视的落脚点，在很大程度上化为了物流园区建设、规划的热潮。
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在政府方面，近日出台的《福建省“十一五”现代物流业发展专项规划》提出，“十一五”期间将重点建设福厦泉三大物流节点，推进10个物流园区建设；江西南昌市在近期出台的《关于加快发展南昌现代区域物流中心城市的意见》中要求，将在城南、城北、城东、城西规划建成4个大型物流园区；山东淄博市在《淄博市“十一五”服务业发展规划纲要》中明确，要分层次建设综合物流园区、物流产业带、专业物流（园区）配送中心等三大类物流聚集区。
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在企业方面，上市公司“农产品”近日发布公告，拟出资3亿元投资建设“深圳平湖国际农产品物流园项目”，该项目建设用地面积约30万平方米，总规划建筑面积45万平方米。由中铁物资总公司投资3.5亿元的中铁物资柳州物流园于1月17日在柳州开园。该物流园充分利用中铁物资总公司的强大网络优势，分别建立了内部监控、网上信息交易、仓储管理信息、货位管理信息系统和大型交易网站等物流服务信息系统。
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面对中国庞大的现实需求和良好的发展前景，国外工业地产巨头也纷纷加入到物流园区的建设中。如美国普洛斯公司，目前已在我国的北京、上海、青岛、杭州、广州等地投资建设物流园区。
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有政府的大力推动，有企业的积极参与，物流园区建设用“遍地开花”这个词来形容恐怕并不为过。
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在近日召开的2007中国物流发展报告会暨第13次中国物流专家论坛上公布的《全国物流园区发展调查报告》显示，我国现有物流园区已经达到207个，其中已经运营的有24%，在建的有31%，规划建设的占45%。
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该《报告》指出，在德国和日本这两个物流园区模式取得成功的国家，目前已建成的物流园区的数量都只有20多个，虽然我们国家国土辽阔，但是也不能排除在物流园区建设上存在刮风和过热的现象。
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由此看来，在物流园区热火朝天建设的背后，“过热”的苗头已经开始显现。
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前车之鉴冷水泼向热火
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物流园区的“遍地开花”引起了中央政府部门的关注，“冷水”随之而来：2005年，针对各地在物流园区建设中存在的问题，国家发改委明确规定把物流园区列入对各类园区进行整顿的范围。
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说到园区建设的过热，就不能不提到我国的开发区。我国的开发区最早设立于1984年，它对我国的经济的发展起到了重要作用。但另一方面，伴随着经济发展，我国先后几次出现了开发区过热。据2003年初的统计数据，当时全国共有各类开发区3837家，其中经国务院批准的只有232家，省级批准的1019家。数量如此众多的开发区引来了一系列的问题：土地闲置、耕地锐减、布局零乱、重复建设、恶性竞争等等，同时也滋生了许多违法、违规行为。
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针对开发区建设过热的情况，有关专家在分析后认为，地方政府在这种过热中起到了主导的作用。
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在物流园区的建设上，同样存在这种由地方政府主导的投资冲动。对地方政府而言，物流园区可以带来税收增加、扩大就业等好处，于是，出现个别地方不切实际的规划与开发也就再所难免了。这种与当地经济发展水平和企业实际需求脱节的情况，直接造成了物流园区空置率居的高不下，入驻企业以非物流企业为主的情况，物流园区所产生效益有限，甚至造成了浪费。
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《全国物流园区发展调查报告》也指出，物流园区并不是物流服务的直接提供者，其入驻的物流企业才是真正的物流活动的组织者和实施者。因此，物流园区的成败直接由入驻的物流企业的数量和质量所决定。但是，目前物流园区入驻最多的是商贸企业，而不是物流企业、货代公司、运输企业、快递公司等。《报告》还指出了产生这种情况的三个原因：一个是被调查的对于虽然名称上是物流园区，但实质上更具有现货市场的特征。二是物流园区为生存而迫只求有企业入驻，而暂时缺少总体上的发展考虑。三是物流发展必须要和商流相结合。当然国内物流企业实际经营能力弱小的现状，也给物流园区的发展和运营带来了巨大的挑战。从<ipt>