依据国外物流园区的发展经验，其投资回收期会在10年以上，其主要原因是物流园区投资大，赢利途径有限，投资回报缓慢。在我国，因为地价相对更为低廉，理论上来说，其赢利远景应当更为看好。因为投资主体的不同（有的以政府为主，有的以企业为主），以及物流园区功能上的不一样，各物流企业有着不同的赢利能力，回报率也不一样。综合分析国内各种类型物流园区的盈利主要来自五个方面：土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其余收益。
　　1、土地增值
　　得利于国家和地方政府对物流业的大力扶持，物流园区用地的转让价格相对其他地产较低，如普遍参照工业用地，甚至比工业用地更低，有些地方采用商住用地进行补偿方式降低物流园区用地的价格。随着人口增长、城市扩大以及环境保护的需求，土地资源越来越稀缺。物流园区开发建设者从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施设备建设后，地价将会有一定的升值，如果进行用地性质的变更，则增值幅度更大。这也是目前很多社会资本、地产开发商进军物流园区，在全国各地疯狂圈地的重要原因。但近年来，国家已经注意到该问题，有些政府对于物流园区建设用地采取土地出租模式，物流园区土地增值的空间将被逐步压缩。
　　2、租费收入
　　租赁费是目前物流园区最普遍的收入来源，租赁费高低取决于园区的地段（与用户距离）、交通便利、当地供需关系等一系列因素。租赁费根据出租设施不同，可分为以下几种：
　　①  仓库租赁费用
　　物流园区经营者所建筑的大型现代化仓储设施设备租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。
　　②  设备租赁费用
　　将园区内一些主要的交通设施设备如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业运用，收取租金。
　　③  房屋租赁费用
　　主要包含园区里面一些办公大楼、综合配套用房的房屋租金。
　　④  停车场收费
　　物流园区凭借强大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内建筑现代化停车场，也将收取一定的停车费用。
　　⑤  其余管理费用
　　包含物业管理费等其余费用。
　　3、服务费收入
　　物流园区作为物流企业集聚区，除了提供基本设施外，还可以根据自身能力为入园企业和司机提供一系列服务产品，并收取一定费用。
　　①  信息服务费用
　　物流园区经营企业通过建设物流信息交易平台，然后以会员费、交易费、管理费等方式向货主企业、物流企业以及广大司机收取信息服务费。
　　②  广告费
　　利用园区客流、车流集聚的市场效应，在园区实体场所或网上平台上开设一些广告费，为各类企业提供广告服务。
　　③  培训服务费用
　　利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，开展物流人才‘培训业务，从中收取培训费用。
　　④  其余服务费用
　　包含技术服务、体系设计、金融服务等服务费用。
　　4、项目投资收益
　　对于园区初期投资者来说，还可以对自己看好的物流项目如加工项目、配送业务等进行再投资，从中获取收益。
　　5、其余收益
　　园区经营者还可以通过增资扩股、上市等方法获取收益。
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