物流地产成房企转型“现金牛”，四类模式抢占市场机遇
2018/10/29 14:48:30 来源：顶众物流 作者/编辑：浙江物流网
电商行业高速发展,推动城市仓储需求不断增加，年投资回报率普遍达6.5%~7.0%。众多房企正“低调”地通过设立独立板块主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、联姻电商企业这四种模式，抢占这块市场高地，并开始享受红利。 “双11”购物节今年已经到了第十个年头。一个有意思的现象不知你是否已经注意到，你在购物网站上或是品牌店里买的不少大牌商品，发货地和退货地却是：江苏省太仓市太仓港浮桥镇洋江路68号普洛斯物流园。 城市门店鳞次栉比，发货和退货地址却是远在二三线城市的物流园，在这背后，其实是大牌们租了全球最大仓储物流商普洛斯的仓储物业。对于它们来说，自建仓储的成本太高、资产太重，倒不如“租”仓库来得方便。 所以，当你在网上大买特买的时候，有一部分钱其实是进入了物流地产商的口袋，它们是天猫京东背后的“隐形冠军”。而现在，不少正待转型的房企已经看中了物流地产这只“现金牛”。万科、碧桂园、绿地已开始布局，但总体上看，房企进驻的数量还不太多，这片市场可挖掘的潜力极大。 现况
仓储设施供应缺口或超过1亿平方米
电子商务是个亿万级消费市场。根据统计数据，2017年全国电子商务交易额达29.16万亿元，同比增长11.7%，据预测2018年全国电子商务交易额将达37.05万亿元。 在亿万电商消费的催生下，物流仓储，尤其是高端物流仓储前景广阔。物流仓储早已摆脱了传统含义是“仓库”形式，有了更现代化的定义，在经济全球化与供应链一体化背景下，仓储应是供应链中的一个资源提供者，是物流与供应链中的库存控制中心。 目前高端物流仓储设施在国内明显供不应求，存在巨大缺口。根据国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行测算，到2020年，国内高端物流仓储设施的需求将达到1.4亿至2.1亿平方米，现代物流设施需求规模将达到266亿元，而到时供应量或只有5600万~6600万平方米，供应缺口或超过1亿平方米，物流地产市场将在长时间内维持供不应求的态势。 而另一方面，随着房地产逐渐进入存量市场，越来越多的房企在不断地尝试转型。长租公寓、共享办公、家装、特色小镇……一切都是为了找到新的盈利增长点。从投资回报率上来看，物流地产前景明朗，或可成为地产行业新的“现金牛”。 数据显示，一线城市长租公寓回报率在1%~3%，办公楼写字楼在3.5%~5%之间，物流地产投资回报率则普遍在6.5%~7.0%，高端物流地产可达8%，是长租公寓的近三倍。从租金上，物流地产的空置率连年降低，租金水平则是逐年增长，2017年一线城市如北京、上海、广州和深圳仓库的租金涨幅在1%~3%之间。 稳定的收益率，不断扩张的市场，吸引不少房企纷纷进军物流地产，设立独立板块主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作……它们方式的不同，也让正待入局者对这片市场有了更多想象。 房企主导运营
设立独立物流地产板块开发运营
目前房企布局物流地产较为主流的模式是房企主导，通过设立独立的物流地产板块开发运营物流地产，如万科、招商等。 万科作为房企进军物流地产的先行者之一，早在2014年就涉足物流地产。2015年6月，万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司。目前万科累计获取物流地产项目50多个并设立物流地产基金，发展至今已初具规模。 除了万科之外，招商物流作为招商局子公司于2000年正式组建。截至2015年底，招商物流拥有仓库面积217万平方米，运作网点1148个，分布在全国65个城市，已形成遍布全国的物流网络实体。近年来，招商物流体系内先后增加了招商美冷、恒路物流、招商路凯等新成员，招商美冷作为国内大型公共冷链服务商，在国内主要一线城市拥有和管理14座冷库，自有冷藏车106台，同时整合管理500余台外协冷藏车，运输网络覆盖国内主要省市地区。2016年招商还根据国资委部署和集团要求与中外运长航实施战略重组，并于今年8月将招商局物流版块整合并入中外运长航的上市平台。招商局集团与中外运长航战略重组之后将在综合物流、园区开发及港航联运等多领域显现其协同效应和规模效益。 收购参股物流地产商
股权合作、多元化投资战略布局
电商和物流地产发展的核心动力都是买买买，房企进驻物流地产最快的方式也是买买买。 物流地产培育期长，专业性强，对该领域陌生的房企通过收购老牌物流企业，可迅速嫁接优质物流资源到自身，并将自己的地产资源导入到物流企业客户群中，打造出“物流+地产”新业态，最快速度提高市场占有率。 以万科为例，2014年开始布局物流地产，2015年成立万科物流地产发展有限公司，2017年，万科启动疯狂“买买买”模式，收购了50余家物流企业，其中最大一单是万科组团以790亿收购了物流巨头普洛斯。去年双11，万科执行副总裁、首席运营官张旭在万科集团媒体交流会上透露，双11的10亿快递件，有5亿将是从普洛斯和万科双方仓库中运出。 普洛斯是亚洲最大、世界第二的工业及物流设施地产商，在中国区总资产122亿美元总开发面积达2670万平方米，在国内占据物流仓储行业半壁江山。这次买买买之后，目前万科一跃成为了国内物流地产的第一名，物流业务覆盖全国36个城市，今年7月，万科再次收购太古冷链物流资产包，将物流版图继续扩张，物流地产已成为万科转型的重头戏之一。
与物流企业合作
资源互补，共同开拓物流供应链
与强势收并购不同，不少房企进入物流产业倾向选择一个强大的盟友，以参股或者展开战略合作的形式，整合双方的优势资源，强强互补，升级物流仓储业务。 在这种模式下，双方共同出资，共同承担风险，并且负责各自擅长领域。房企负责项目开发，项目建成后转租物流商，而物流企业租赁园区，负责运营和管理。合作过程中，结合房企本身在基础建设领域的经验与优势，通过开发存量工业物流土地及新获取土地的方式谋求共赢。目前已有碧桂园、绿地等房企通过这种战略合作的模式进军物流地产。 2017年7月，碧桂园与中集集团就中集企业产城业务板块签署增资协议，中集集团以近9.3亿元引入碧桂园作为战略投资者。碧桂园与中集合作的关键是存量土地和产业资源。中集目前拥有上海中集冷箱、深圳前海和深圳太子湾、东莞松山湖中集智谷等多个项目，土地资源优质。并已布局珠三角、长三角和环渤海近10个城市的产业园区、商业及住宅综合开发项目，土地储备面积近千万平方米。未来碧桂园和中集将就这些有价值的存量土地资源，以合作开发的形式整合项目实施落地。 而绿地在2017年与中远海运展开战略合作，其中物流地产是焦点。据公开报道，中远海运是世界最大的航运企业，双方合作开发物流地产，将中远海运现有的港航资源和绿地全球商品直销中心的拓展建设相结合，未来将在商品运输、仓储物流配送中心、商品配送系统等方面构建物流供应链。
联姻电商企业
集聚，搭建物流智慧产业园
瞄准物流产业的三大巨头分别是房企、电商、基金，其中房企拥有拿地优势，电商具备客流优势，房企和电商联姻，拿地+客流两大优势结合，向房企的产业园内导入电商的智慧物流平台，构造起全新的物流产业园模式，产业园也将成为电商创业孵化平台，吸引更多优质投资进入。 像荣盛发展2017年8月与菜鸟网络签订了战略合作。根据协议，荣盛兴城与菜鸟网络首个合作项目拟定于荣盛兴城旗下的固安产业园区，用地面积525亩。荣盛产业新城在园区投资建设、招商引资、联盟运作、项目运营等方面优势突出。在此次合作中荣盛兴城负责园区一级开发并推进土地供应，并在项目建设过程中和项目落成后负责协助菜鸟网络，保障菜鸟网络的各项业务正常运营。而阿里巴巴菜鸟网络则在物联网、云计算、网络金融、电商平台整合构建等多方面都具有优越资源。 未来
向高端物流仓储发力，房企或将迎来“质变”
就现在的情况来看，高端物流仓储收益率达8%，资本证券化后收益率可达10%~15%，而目前国内高端物流仓储仅占比1/5，缺口很大。房企想在物流地产寻找新的盈利点，运营高端物流仓储设施是必然的选择。 引入智慧物流，提高效率。2017年中国快递业务量突破400亿件，在有限的物流地产空间里，房企要达到更高效的物流运营水平，需要引进高科技、自动化等智慧物流技术，提高空间时间利用率，降低成本。 细化产业链，挖掘冷链价值。冷链是近几年物业地产中增长最快的部分，预计到2020年市场规模可以达到4700亿元。已经是国内物流巨头的万科今年刚刚收购了太古实业旗下太古冷链物流资产包，远洋、平安不动产等也纷纷进驻冷链物流。万科收购太古冷链后，保留太古团队，整合万科资源，想要在扩张冷链业务同时，建立一个行业的标准。 加码无人物流，降低人力成本。智慧物流的发展，最终将彻底改造传统物流的基因，用“无人化”完全替代人工，最大成本的降低人力资本。目前一大批物流企业纷纷加码无人物流。以京东为例，京东物流依托自主研发的无人机、无人车、无人仓、无人超市等一系列黑科技，全面开放无人科技覆盖制造、仓储、配送、零售、服务五大环节全链条。 总的来说，物流地产在房企的转型众多方向中显得颇为低调，如今进入早的房企已经开始享受新业态的红利。与抢滩长租公寓相比，如今进军物流地产的房企不算太多，这片蓝海红利还未完全释放，谁能先抢占市场进行布局，谁就有成为头部的可能。 -END-
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