现在是流通型专线园区迫切需要转型升级的时期，园区资源越来越多，但是专线市场经营不景气，因此导致园区租金越来越低，空置率却越来越高。

　　怎样获得更多的收入，怎样降低空置率，怎么保持园区的竞争力，是每一个园区管理者都要考虑的问题。

　　园区要具备哪些条件

　　才能更受专线的青睐？

　　1、给专线公司最合适的租金

　　目前很多园区的主要盈利方式主要有两种：一是专线缴纳的档口租金，二是园区内第三方运营商即运营园区建设的生活配套设置比如说食堂、超市等所缴纳的租金。租金是园区的主要收入来源，租金的高低直接影响园区的收入。

　　一个地区园区租金的普遍水平也受当地市场环境的影响，湖南长沙在2014、2015年经历了高桥市场的拆迁，出现大量的新建园区，园区资源相对短缺，因此长沙园区租金相比其他地方来说普遍比较高。

　　长沙梨江智慧物流园负责人向运联传媒记者介绍说，梨江物流园是长沙市租金最高的园区，一个平方一个月平均47块钱，比其他的物流园租金高了大约8块钱，有一些位置比较好的档口租金甚至达到了一个平方一个月52块钱。

　　然而，专线公司利润率不断被挤压，怎样降低成本成为每个专线老板头疼的问题，专线很有可能因成本原因放弃租金太高的园区，从而使这类园区空置率增高，收入降低。

　　梨江物流园经过一年半的建设，现有档口300家，已出租200家，出租率有67%。

　　高的租金必须配套好的服务，也要找到能承担高租金需要好服务的专线公司，因此园区管理者要平衡好园区租金和专线承受力之间的管理，有选择有针对性的引进租户。

　　2、降低物业收入占比

　　梨江物流园负责人向运联传媒记者说到，长沙之前的很多物流园区都是临建，搭个棚子就可以招租，还一户难求，因为物流资源太少。但是这两年，政府开始重视物流的发展，园区开始外迁，有了初步的规划，园区数量也开始增加，之后整个长沙的园区租金肯定会降低。

　　租金降低已经可以预见，那这些依靠租金生存的园区以后的路要怎么走？

　　园区转型升级就是要改变园区的“包租婆”模式，降低物业收入在整体收入中的比重，梨江物流园虽然租金高，但是它的物流收入在收入中只占六成。

　　梨江物流园现在的经营模式是把物流和物业结合起来，成为资源对接的平台。园区完善配套服务，配套服务依然交给第三方运营，但不再是单纯收取租金而是收取第三方运营者的收入分红，负责人介绍这是一种“流量型”的盈利模式，园区内出租率越高、专线经营状况越高，园区收入就越高。

　　专线考虑是否入驻园区需要考虑很多因素，租金的高低只是其中一项。园区的地理位置、市场环境和服务水平等直接影响了园区的租金水平。

　　3、地理位置

　　园区的区位因素主要包括：园区所处位置是否是物流企业集散地？是否靠近货主？交通是否便利？

　　2014、2015年长沙高桥市场拆迁，园区重新规划，榔梨地区成为物流企业集散地，很多园区聚集在此，梨江物流园也在其中。

　　在地理位置上，榔梨地区距离高桥市场相对比较近，专线公司选择在此地更靠近货主。梨江物流园负责人向运联传媒记者说到，梨江物流园在榔梨地区的位置是很好的，靠近高速路口，车辆可以直接开进开出。

　　梨江物流园良好的地理位置是其竞争力之一。

　　4、体量规模

　　虽然不能说体量规模越大的物流园，发展的就一定越好，但是物流园区只有保证了一定的体量和规模才能更好的展开其他的服务。而且，大型园区聚集更多的专线企业，对货源的吸附能力更强，容易形成集聚效应。相对来说，大中型园区比小型园区更具有竞争力。

　　梨江物流园占地380亩，在长沙市场属于大型物流园区。

　　5、安全因素

　　进入梨江物流园，能够留下的第一印象就是完善的安保系统了。梨江物流园一位租户向运联传媒记者说到，看一个物流园安保系统怎么样，不需要看别的，就看看保安的年龄就知道了。

　　负责人向运联传媒记者介绍梨江物流园的安保和消防情况时说到，梨江物流园的所有安保人员都是专业军人，消防人员也是专业消防兵。园区定期举行安保和消防培训，保证了园区内租户的财产安全，给租户足够的安全感。

　　6、附加服务

　　园区给专线提供的服务分为两种，第一种是生产性服务，第二种是社会性服务。

　　园区提供生产性服务的方式包括：

　　① 园区建设各项配套设施：宿舍、食堂、超市、修理厂、加油站等；

　　② 为专线提供仓储服务，梨江物流园一部分区域的二楼作为仓储使用，负责人介绍园区库房和场地的比例设计是6:4；

　　③ 园区为专线提供落地配服务，或组织落地配运力；

　　④ 为专线提供三方货源；

　　⑤ 提供叉车等设备租赁；

　　⑥ 以园区为基点，进行互联互通。

　　社会性服务主要包括园区解决物流从业者的住房、孩子上学等问题，并为专线企业协调当地资源，解决纠纷。梨江物流园在园区附近租了大约200间廉租房，解决物流人的住房问题。

       来源：运联传媒