根据对全国范围内物流园实地调研，发现物流园运营管理发展现状呈现如下显著特点：
　　（1）物流园区多而乱，管理相对落后
　　（2）服务内容相对单一，以场地出租、保安保洁等基础服务为主
　　（3）对入驻园区企业提供的支持性配套服务较少
　　（4）高附加值的增值服务基本空白
　　我国物流园的园区运营管理模式主要还停留在基础物业服务的不健全阶段，与现代物流园区的发展机制严重不匹配。
　　物流园区成功运营的四要素
　　（1）位置
　　位置对物流园区非常重要，在物流园区规划时，应对用地特征、交通条件、周边环境三个方面进行详细调研。
　　①用地特点
　　a.项目用地规模满足产业链运作需求
　　b.永久的土地使用权
　　②交通条件
　　a.中心城市，城市近郊
　　b.近高速公路出入口
　　③周边环境
　　a.临近工业园区/商贸园区
　　b.物流市场形成或初具规模
　　物流园区的地理位置还需要根据物流园区的定位来决定。如仓储型物流园区，可距离城市稍远一点；公路货运型物流园区，应靠近物流聚集区或商贸发达的地区；商贸型物流园区，应着重考虑园区的位置与人们生活和交易的距离。
　　（2）布局
　　全国型物流园区布局必须标准化、信息化和网络化，三化相辅相成，缺一不可。而对于单一的园区布局，有两个关键点。
　　①布局：高适用建筑标准
　　物流园区应满足入驻企业的实际需求，但第三方物流企业、专线、快运对于仓储设施的需求不一样，因而物流园区应采取高适用的建筑标准，而不是高标准。如深国际的双面卸货平台大概是40米-60米，可实现货物的快速周转。专线区中，操作区之间的距离大约在50米左右，适合22米的大车双面进出。
　　②布局：完善产业链服务
　　物流是一个产业链，链中的各个主体是协同共生的关系，各个主体很难被替代。深国际定位于摆脱传统物流园区的单一功能，致力于为快递快运、零担专线、仓储企业、第三方物流企业、电商、制造/分销企业等物流产业链上下游企业提供物流服务，以及为其提供工商税务、银行、餐饮娱乐等配套服务，打造成一站式的生态化大社区。
　　（3）服务
　　与住宅的物业管理类似，物流园区的物业管理同样重要。入驻企业是园区的客户，其任何反馈都需要引起园区的重视。如果入驻企业的服务得到满足，客户满意度就会提升，从而增加客户对园区的黏性。
　　（4）产品
　　物流园区的服务产品可以分为三种，基础服务、配套服务和增值服务，而增值服务应该得到园区的重视。增值服务的种类很多，如为客户做PPT，为第三方物流企业的客户制定物流方案，金融服务等。园区应根据客户需要制定多样化的增值服务，与客户深度融合，产生黏性。未来，如果物流园区的增值服务做得好，物流园区租金免费将成为现实。
　　物流园区的运营宗旨
　　（1）基础设施的平台
　　（2）增值服务平台
　　a.提供各类增值服务
　　b.持续为客户创造新价值
　　（3）坚持中立角色
　　a. 永不与客户争利
　　b. 打造园区良好产业链
　　物流园区创新
　　（一）ISO精益运营
　　将ISO精益运营称为创新是因为很多企业制订完SOP（标准作业程序）而没有执行。创新不仅是想到大家没想到的，还有执行了想到了但没有认真执行的。
　　（二）屋顶光伏
　　屋顶光伏有以下几特点：一是用电不花钱；二是多余的电可以出售；三是能得到政府的支持；四是绿色环保。
　　（三）智慧园区
　　基于SaaS模式，通过平台整合，配以GPS监控、GIS地理服务、无线视频传送、一卡通服务等应用，将信息化管理覆盖到园区每个角落、每个控制点，使人、车、物从入园到离开都实现数字登记、网络查询、数据库管理。通过信息的互联互通，提供多样化、个性化、人性化的服务，如进出园区不刷卡，为员工制定个性化餐饮，在危险地方提供提醒视频等等。智慧园区概念很大，但园区可以从小事着手。
　　（四）交易展示
　　交易展示可能会对园区的业态有较高要求，但会对园区产生较多的经济效益。
　　（五）大数据运用
　　在大数据运用方面，比较直观的是车货匹配。除此之外，还可以将碎片化的信息进行分析，开展物流金融业务；利用软件应用，进行路线优化、决策支持和销售预测等等。
　　（六）后增值产品
　　入驻物流企业最根本需求是园区能为其提供货源。目前，出现了一些非常优秀的企业，其提供的产品，能帮助园区中的物流企业扩大货源。如林安、传化、卡行天下、天地汇、宇培等。
　　园区运营小结
　　（一）搭“平台”
　　不做买卖，不赚中间差价，跟淘宝一样搭建平台让物流产业链上相关企业在上面做买卖。
　　（二）吃“软饭”
　　相对于硬而言，体现在互联网和金融服务上，园区的发展最好就是互联网带动的新型服务业。
　　（三）走“新道”
　　在传统运营的基础上推出新的运营方式、新的服务体验、新的增值类产品。
　　（四）戴“绿帽”
　　在园区的规划设计上考虑环保、健康、绿色的方案，如光伏发电、屋顶绿化等。
　　（五）傍“大款”
　　跟行业大佬在一起，思考未来的发展、未来的进步。
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