近几年，物流园区业在我国迎来了发展高峰期。但与此同时，物流园区企业在建设与经营物流园区时也面临着一些风险。

定位不准导致战略失败

物流园区投资者在向政府报建物流园区或者公路港时，大多数会强调园区的后续“高大上”故事，在多次讲述后，开始自己相信这种故事，所以往往在园区定位时出现决策错误。园区定位与园区经营息息相关，而大多数投资者，希望做在一个传统行业，做一个“高大上”“大而全”的物流园区，希望符合所有物流业态，电商业态的要求，结果做成四不像，造成投资强度大，后期经营困难。在目前各类“平台”的热潮中，会出现各种急功近利的想法，非常正常。但是“买土地，造房子，收房租”的经营模式不丢人。所有物流园区的核心经营收入中，房租是最可靠，也是最直接的收入。如果定位不准，客户没有入驻，再好的园区和故事都无从谈起。

规划不符导致建筑失败

园区规划涉及园区各类功能模块配比，事实上，大量园区由于定位模糊，后期规划依靠拍脑袋，园区建设功能不符合实际市场需求，造成大量投资浪费。另有部分园区规划合理，但是建筑设计不符合物流行业需求，造成后期使用不便和无法使用，形成极大的浪费。如遍布全国各物流园区的“物流信息交易中心”，80%以上的功能建筑是失败的，基本空置；在可预见的未来3~5年内，依然不会有活过来的机会。

招商不力导致经营失败

在好的地段、好的定位和规划完成后，还需要好的招商策略。常听到物流园区企业说的一句话是“我们园区招商不愁，客户都排队来租房子，所以我们不需要招商，只需要选商”，但是园区的目的仅仅是把房子租掉么？我们发现大量物流客户由于经营风险性需要，同时在若干个物流园区设置网点，租好仓库或办公室后并不经营，导致园区招商很好，但园区基本没人经营，冷冷清清。所以需要警惕“招商完成，园区慢慢死去”的陷阱。对于招商的策略和策划，物流园区投资商需要向地产行业，尤其是商业地产行业多学习。如何造势？广告怎么打？客户怎么选？怎么保证招商完成的经营？这些都是园区投资者在招商时需要思考的问题。

“平台”忽悠导致未来经营失败

2014年，各类物流平台破土而出，热闹非凡，眼花缭乱。“平台热”“园区热”是2014年物流行业的两大现象。各种平台以不同名义，开始与物流园区沟通合作，用信息化方式共同开发园区内各类“增值服务”，美其名曰“为物流企业创造价值”。姑且不说价值何在，单独来说，这些平台真的能帮物流企业赚钱么？如果不能帮物流企业赚钱，那么对于物流园区所有者来说，资源都被所谓“信息化平台”抓住，是否是潜在风险？短期利益的驱使可能会导致未来园区经营的失败。

园区客户失败导致未来失败

各类商场的成功，依赖于商场内商户的成功；商户成功，才能保证商场的持续成功，才能开发各类增值服务。物流园区的成功，有来于园区内客户的成功。因此园区内客户的持续经营，才是园区成功的王道。在目前物流企业利润微薄的形势下，不考虑园区客户的利益，不考虑为园区客户创造各种有利环境为客户赚钱，不考虑帮助客户持续经营，盲目上马各类“增值服务”，不断向园区内物流企业抽血，无疑引鸩止渴、涸泽而渔。试问，在物流企业平均10%毛利的情况下，按照15%年化利率贷款给物流企业，企业还有利润么？

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