对外彻底开放的中国物流业，就像拿着钥匙的丫环，当家却不能做主。除了快递行业UPS、FedEx、、DHL、TNT等四大外资巨头联袂纵行中国，几成垄断之势之外，最近几年，普洛斯在中国仓储物流市场一路摧城拔寨，几乎没有遇到像样的抵抗。

尽管已然形成了一家独大、渐趋垄断的优势，但普洛斯在中国市场一直谨慎低调。不过，其脚步却一刻也未愿意停留。

 请鬼拿药单

作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，普洛斯(Prologis)专注于物流地产租赁服务。这家美国公司以各种方式拿地建成仓库，然后转租给客户，之后再派出一个资产管理队伍提供物业相关服务。普洛斯在投资物流设施时有三种模式：为客户定制生产、标准化生产(批量生产)、还有收购回租。

普洛斯要进入中国市场，最大的障碍不是竞争对手，而是土地资源。2003年，普洛斯试探性地进军中国市场。谁知时运不济，国内很多企业利用物流概念圈地，导致国家不断出台加强土地管理的政策。2004年4月，国土资源部发出了关于控制地产开发的通告。一纸禁令让普洛斯暂时收敛了锋芒。

面对紧缩的土地政策，普洛斯马上就想到了一个好办法：跟手握土地资源的本土企业合作。

2004年6月，也就是在国土资源部关于紧缩的土地政策出台两个月后，普洛斯与苏州物流中心有限公司签署合资经营协议。双方分别持合资公司50%股份，总投资3亿美金，公司注册资本1亿美金，苏州物流中心以现有的仓库和土地形式入股。

这一协议让普洛斯能在苏州工业园区内购买总面积在146,300平方米以上的17处工业设施，其中包括某些在建项目。此外，协议还包括15.8 公顷土地的开发权和44.5公顷土地的定价权，以支持未来对260,000平方米物流配送面积的开发。借壳攻市，普洛斯成功登岸立足。

而且，苏州工业园区具有中国与新加坡两国的合作背景，普洛斯参与其中，将能够从政府得到许多支持性政策以保证园区的可持续发展。

这间跨国巨头在中国市场的第一次投资行为，就给人们留下了深刻印象。做生意，很多时候不仅需要实力，更需要谋略。

拥有全球的客户资源，一直是普洛斯得以纵横天下的资本。在签订协议4个月后，苏州物流园的招租工作全面告捷，双方收购的17幢物流设施的租用率已从原来的55%猛升至92.8%。来自阿迪达斯、三星、诺基亚、三井和欧莱雅等国际客户的强劲需求使该物流园成为客户追捧的香饽饽。随后，普洛斯也理直气壮地在该物流园中另外开发总计面积达73548平方米的8幢物流配送设施。

这种市场效应让一些追求政绩的地方政府看在了眼里，在他们看来，由普洛斯开发的仓储中心就是一个GDP的生产机器。于是，普洛斯从此一路顺风，开始进入各地仓储用地开发招商引资项目，不出几年，普洛斯以火箭速度在长三角、环渤海、珠三角势不可挡。

苏州得手后，普洛斯（广州）保税物流园区和云埔物流园的项目相继敲定。随后不久，普洛斯便转战深圳。经过数个月的谈判后，2005年4月底，深圳盐田港也正式纳入普洛斯的势力范围。与此同时，普洛斯北京空港物流园和天津泰达物流园项目也尘埃落定。

在短时间内，普洛斯在环渤海的大连、北京、天津、青岛；在长三角的南京、苏州、上海、杭州等；在珠三角的广州、佛山、深圳分别开展了建设了大量的仓储设施。截至2007年1月31日,普洛斯在中国已经建成71.4万平方米物业,并且已完成97%的租赁业务。而现在，完工和在建物业面积已经超过200万平方米，这一数据还在以每年50万平方米的速度递增。

2007年3月5日，普洛斯宣布将在长沙、成都、重庆、南京、武汉5个内陆主要物流配送市场发展新业务。2008年8月17日，普洛斯宣布其毗邻上海虹桥机场的虹桥物流园（西区）项目已正式破土动工。普洛斯虹桥物流园（西区）项目占地20万平方米，将于2009年底完成。

在普洛斯不动声色的扩张中，一个物流帝国已经悄然建立。从2003年3月起，短短5年时间，普洛斯便在中国19个城市建立了50多个物流中心（园区），织出一张连部分国内物流企业都难以匹敌的仓储网络。

而今，你很难在中国规模较大的城市中找出没有普洛斯痕迹的地方了。

本土狼虎自废武功

实际上，全面开放对中国仓储物流市场的冲击要比原先想象的要大得多，中国的本土仓储企业显然还没有做好准备。藩篱尚未建立，如何抵挡入袭铁蹄？

最近几年，中远集团在魏家福的带领下一直在向“综合物流服务供应商”转变，其对仓储业务亦有染涉。中远集团旗下拥有青岛中远物流仓储配送有限公司（在全国43个城市设有区域物流中心，管理仓库面积达200万平方米），广州中远物流仓储配送中心（包括白云区塘阁仓、芳村区华大仓、南岗仓等）等。

早在1993年时，普洛斯刚刚成立，中远集团就和中化集团合资的中远房地产开发有限公司。到2005年6月，公司拥有全资及控股企业16家，参股企业4家，总资产