伴随着国家战略，物流成为了热词，同时物流枢纽、物流园区纷纷踏浪而来，你方唱罢我方登场，一股物流地产热也随之扑面而来。

物流园承载着物流的基础服务，我们走访了20多个城市近80家物流园区，但无论是“高大上”还是“低矮挫”的物流园区都面临一个问题：园区租赁不难但经营监管难，物流企业租户黏度差，园区管理信息化整体水平偏低，90%以上园区都是单纯依靠物业收租经营，更有甚者是直接将物业进行以租代售，获取短期投资回报，这类企业很难有后续经营服务。园区内的物流企业、个体车辆、生活配套企业难以形成互动，园区内企业质量也参差不齐，导致园区品牌难以树立。

物流园区的三大核心要素

无论外部如何波涛汹涌，对于物流园区而言，核心要素是：资产管理、经营环境、增值服务。

★资产管理

1、资产完好率；

2、物业出租率；

3、日常能耗管理。

★经营环境

1、整体品牌；

2、园区秩序。

★增值服务

1、日常的物业服务；

2、租户的改装服务；

3、租户经营的协助服务；

4、租户的宣传；

5、租户的经营协助；

6、生产生活配套。

因此，智能园区管理中信息系统的打造必然围绕着这三项核心要素开展。通过物联网及互联网技术，同时增加数据处理及分析能力，在园区主与租户之间建立良好的沟通渠道及管理服务手段。

其实针对这些，目前的一些园区主也做了部分工作，比如资产登记、客户档案、出租情况登记、园区品牌统一或式样统一、日常维护保修等等。但这些工作做的支离破碎，难以系统性的分析，每一个服务模块都是单一孤立的，不可形成数据互联，比如谁租了我的房子，他在园区的消费如何，费用是否如期缴纳，他有几台车，做什么服务的，做的如何，日常园区工作是否支持配合……这些信息都是园区主应当了解的，只有了解了租户，才能真正服务于这些租户，从而增加客户黏度。

围绕三大核心要素打造智能体系

★资产管理

资产产品、水电收支、现场监控、园区能耗等通过智能系统对接，让园区主一目了然。

★经营环境

全国园区连锁，通过信息系统、RFID实现一卡通，让租住企业及车辆便捷的出入，现场的监控管理，防损防盗，治安管理等通过技术手段加强园区经营环境改善，加强过程跟踪。

★增值服务

快速推广，通过网页端、移动端对园区、物流企业进行整体宣传。同时通过卡行的业务平台实现线上接单、跟踪管理、考评、结算等一系列业务支持。并且还能提供系统分析协助完成集约性调度，为租赁企业，园区业主提供多方供应等生态体系。

物流园区通过智能体系打造，结合线下实际经营，正在形成全国园区网络型联盟平台。通过管理服务本质提升，增加增值产品，增强租赁客户粘合度，同时推动区域产业化园区互动合作，制造业、商贸业及服务业跨产业联动。

（本文作者，邹钰，卡行天下智能枢纽管理中心总经理）

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