大家都知道，物流园区是投资大、周期长的项目。传统的物流园区就是依靠园区租金收入。而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻企业提供增值服务。因此，确定园区项目的经营模式，才能形成园区建设与运营的良性发展。

（1）土地规划

◆土地性质。物流园区用地一般属物流用地。因自身配套服务需要（国家规定物流用地比照工业用地），可以根据实际情况申请部分市场（商业）用地。

◆土地价格。与当地政府具体洽谈确定。需要走招拍挂流程。

◆规划条件。商业配套部分保持在20-30%为宜。以强化销售，回笼资金，降低投资风险。

（2）开发原则

正因为物流园区项目占地面积大，建设周期长，而且招商、培 育市场也需要一定时间。

因此，建议物流园区项目的开发原则为：“统一规划，分期开发；滚动发展，分块管理。”

（3）经营模式

物流园区的具体经营模式有三种，一是全部持有出租，二是全部销售，三是租售结合。

因物流园区投资大，全部持有出租的资金压力也就比较大。而如果全部销售，也难以对入驻企业      （业户）进行管理。因此，采取租售结合的模式是最佳的选择。

租售结合模式下，投资者持有部分的具体比例保持在20-30%为宜（核心资产）。

（除了商业功能全部销售外，物流功能也要销售一部分。需要与政府协商确定相关政策。）

（4）项目后期运营的收入结构

除了房屋租金（含物业费）外，还有业务整合收入（入驻企业产生新的业务需要），信息服务、金融服务收入（为入驻企业和相关企业提供），以及其它收入等。

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