物流地产火爆风险不小
2014/9/2 10:37:22     来源:现代物流报     作者/编辑:

前不久,商务部电子商务司副巡视员聂林海公开批评阿里巴巴到处圈地“走歪路”,再度引起人们对电商企业做物流地产的关注。

对于电商企业而言,仓储是企业根基,并且对规模扩张和市场覆盖范围起到决定性作用。那么,电商企业大搞物流地产的情况如何?存在哪些风险亟待关注?如何才能科学、健康的发展物流地产?

扎堆物流地产

近日,当当网位于天津武清的“银河1号”仓储中心正式运营,其一期的10万平方米主要用来存储和配送图书,二期10万平米也正在建设中,货物将供给中国东北、华北和港澳地区。未来,当当网将重点布局三四线城市,在3年内完成100个仓储布点,周边300公里范围都能实现111全天达承诺:即上午11点前下单当日送达,凌晨1点前下单次日送达。

当当网的这些举措和战略,仅是当下电商企业加速物流布局,进军物流地产的一个缩影。

记者从菜鸟网络了解到,从去年5月至今,菜鸟网络先后在北京、天津、上海、广州、杭州、武汉、郑州、重庆、成都等15个城市布点仓储中心,仅在天津就拿地1500亩。

相比菜鸟网络,京东的步伐明显更快,据京东在今年5月19日向美国证券交易所更新递交的F-1招股书显示,京东已在全国34个城市拥有82间仓库,总建筑面积超过130万平方米。此外,京东宣称还将进一步在三线和一线城市扩大版图。

从城市发展的角度出发,我们更可以看到当下电商企业对物流地产的追捧。在成都,菜鸟网络、京东、亚马逊中国、唯品会、当当、1号店和聚美优品均在这里或周边地区设立物流中心,作为西南各地物流配送的中间枢纽。

众多电商企业为何如此青睐投资物流地产?北京商业经济学会秘书长赖阳认为,这是因为现在第三方物流服务有很多不尽如人意的地方,对于电商企业而言,物流还是一个瓶颈,因此一部分电商企业选择自己来做物流,四处拿地,建设仓储物流设施;另一方面,一部分电商企业在向上市的方向发展,在上市发展的融资过程中需要一定的资金投向,也就是融资的方向,因此在做着物流的投入。

此外,对地方政府来说,知名的电商企业入驻,能给一个地区甚至一个城市带来繁荣,因此也愿意给电商企业入驻给予足够的政策支持,电商企业经过利益核算,也看好土地增值,愿意投资物流地产。

北京明伦高科科技发展有限公司董事长黄惠良告诉记者,从全国的实际情况来看,电商企业借“物流园区”名义圈地的势头现在愈演愈烈,2013年出台的《全国物流园区发展规划》进一步催化、刺激了这一轮物流地产投资。

当前,除阿里系“菜鸟”、京东商城、亚马逊、苏宁等大型电商纷纷宣布要在全国设立直投的自建物流中心外,卓越、当当、凡客诚品等也都不同程度地介入到物流仓储的扩张中。

风险仍然不少

随着层层加码的仓储扩容,电商企业也承受着多重挑战。物流是一个需要重投资的行业,对于电商企业而言,投资物流地产,除去物流地产本身带来的土地增值之后,还需要一笔巨大的资金投资,并且这个资金投资的回报需要一个长期的过程,这就会给电商企业带来非常大的资金压力。

近日,京东交出了其赴美上市之后的首份财报。根据相关数据显示,其在第二季度净营收为人民币286亿元(约合46亿美元),同比增长64%;净亏损为5.825亿元,上年同期的净亏损为2830万元。

有分析人士认为,京东2014年二季度亏损扩大的原因之一就是其采购、仓储、快递和客服等执行支出扩大,同比增长105%,远远超过净营收64%的增长幅度。

中国人民大学商学院副院长宋华告诉记者,目前电商企业投资物流地产面临着资金压力和如何提高效率的压力。京东投资物流是有其必要性的,对它的服务延伸是有效的保障。但问题在于,京东的物流投资,某种意义上看是一种封闭性的,只为它自己服务。京东的问题反映的是目前电商物流的一个困局,电商企业都在大量投资物流,这不仅使电商企业本身的资金压力很大,重复性的建设也会引起物流效率的低下和物流设施无法充分发挥作用。

赖阳认为,很多做物流地产的电商企业,都存在着资金链断裂的风险。比如有些电商企业是在争取上市的过程中,需要有投融资的项目,这些项目可以融来更多的资本,使得企业的盘子更大。“对于一些电商企业而言,投资物流地产,实际上就是为了上市,有意做大自己的整个资金盘子的想法,而并不是从直接经济效益上考虑的,这种风险在于,把盘子做大了,但投资的回收期是有一定过程的,投资的项目过多,资金链就很薄弱,风险很高,万一融资不顺利,资金链很可能就会断裂。早期的连锁企业和一些消失的电商企业,都出现过这样的情况”。

同上述两位专家的观点相同,黄惠良表示,物流园区从拿地到建设、运营,时间周期长,投资规模大。电商企业动辄几百亩、上千亩拿地,这样大规模、超出实际需要的跑马圈地,必将吞噬掉巨额资金。对于尚未产生赢利而靠投资资金维持的电商企业来讲,虽然不排除圈地后可以实现升值、保值,但圈地所需的巨大资金对企业的现金流和财务安全都提出严峻考验。这也是社会上对电商进入物流地产存在异议和批评的重要原因。

黄惠良认为,除了资金方面的压力,目前电商企业投资物流地产,还面临着盲目、盲从的风险。很多电商企业自建物流体系的原因是目前国内仓储现状不能满足电商的发展。但综观目前电商圈地、自建物流园现状,大部分电商企业是从物流地产出发,特别是去年出台的全国物流园区发展规划,刺激了部分电商企业搭车跟风投资物流园,这些电商企业存在着较大的盲从心理。

同时,电商企业自建物流,需要几年的建设期,不可能圈地后马上投入使用,而对于几年后电商、物流及自身的发展,是否需要在该地建物流园,或者建什么性质、什么规模的物流园,电商企业缺乏严肃而认真的专业论证、规划,往往是根据某地政府能提供的优惠政策、低廉的土地的价格来做决策,这就存在一定的盲目性。

此外,电商企业还存在着发展方向的问题。目前进入物流地产的电商企业,其领导人都是资本、经营方面的佼佼者。但各个产业发展有各个产业的特点和要求,尤其是物流地产,与电商的发展有着本质的区别。电商企业如何做好物流地产,用物流地产来推动电商自身业务的发展,甚至带动整个仓储物流业的发展,应该是一门很深的学问。电商企业做物流地产能否发展起来,取决于领导人的思路和发展方向。

赖阳表示,电商企业要强大,最重要的是做专。物流本身是一个专业,物流企业做物流是长项,电商企业的人员构成和管理经验则很难适应物流地产的实际情况。物流地产,电商企业不是不能做,但是为此付出的成本非常可观,就投资的效益来说,也存在着相当大的探索的成分。

此外,电商企业投资物流地产,将盈利寄希望于土地增值的想法也并不保险。诚然地方政府的种种优惠条件,使得物流地产给电商企业带来了很好的盈利和效益,即使很可能仓库的运营效率不是很高,但是地产的升值,也带来账面的盈余。但是地产当中也存在着一定的泡沫,某些地方,土地会继续升值,但有些地方由于开发的过多,土地价值泡沫化,土地价值没有继续升值,这就存在相当风险。

未来发展探索

未来,中国电子商务的业务量还将持续增长,这就会不断增加物流仓储配送的需求。为了提升相对滞后的物流配套服务,以京东、阿里巴巴为代表的大型电商企业及一些中型的电商企业仍将继续自建仓储物流,电商拿地建仓在很长的时间里将会是一种趋势。

赖阳告诉记者,未来的商业发展,考量企业更多的是一种整合能力,企业的发展应该是逐渐走向轻量化,更多的借助平台的资源,弥补各自资源的短缺,企业只做企业最长项的地方,而不是面面俱到什么都做。这才是企业长久经营之道。

电商企业做物流地产,很难找到一个标准去衡量这些电商企业应该如何去做,因为每个企业的情况不一样,要根据产业规模、发展规划、增长预计、相应的战略合作等方面去考虑,不能一概而论。但是从整体上来说,电商企业要想稳健的发展,投资物流地产,需做好专业定位。投资物流地产也不要盲目做大,更主要的是要注重长期的盈利,很多电商企业探讨和创新了盈利模式,但大多都是概念,并没有转化成真正的利润,不转化成真正利润的概念是没有前途的,在没有真正创造盈利的情况下,电商企业的战线不宜拉得太长。此外,电商自建物流园区除了自用外,还应更多地去考虑如何跟其他物流企业的物流平台合作,用自己的智慧仓库,搭建物流体系。

在黄惠良看来,电商企业做物流地产关键是要看电商企业做物流地产其是否可行、持续,是否能支撑电商企业的发展。他强调,要注意以下三点:

首先,要找好切入点。无论自建仓储,还是做物流地产,都需要探寻出一条良性的发展之路,而不仅仅是利用“资本游戏”在仓储和物流地产之间游离。电商的发展和所产生的需求,在一定程度上正在倒逼传统物流产业园区加速转型。电商要求门店+网店+仓储+配送“四位一体”化的运作,因此,电商物流地产应该找好切入口,而不是简单地走传统物流园区模式。

其次,要练好内功。目前传统物流园区的大部分设备、设施简陋,管理不规范,无法满足电商物流的要求,这给电商进入物流地产提供了机遇,但物流地产不是建个大仓库那么简单,真正符合标准和电商作业要求的物流仓库对于建筑材料、仓库高度、柱距大小、消防设施、温度等条件都有较高的要求。因此电商企业要增强物流专业技能,练好内功,专注于核心业务,不要过度商业地产化。

再次,要接地气。物流园区离不开地方政府的支持,也离不开城市经济发展需要。因此电商企业要从实际出发考虑本地区设立物流园区的必要性和可行性,要从整个城市经济发展、城市配送等物流系统性协调发展的角度规划、建设电商物流园区,将电商平台与地方经济结合起来。

黄惠良表示,中国电子商务的快速扩展,为社会带来了巨大的投资机遇。然而,市场充满机遇,也就有挑战,电商企业发挥优势,向制造商、网商、快递公司、第三方物流公司开放资源,回归物流的本原,才能在中国的产业大环境下,找到自己的物流资源和物流地产发展模式,科学健康地发展物流地产。

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