电商涉足物流地产是近年来产业地产领域的一大趋势。凭借着热门的噱头和金字招牌，它们总是不乏与地方政府谈判的筹码，可以将大片低价的物流用地轻易收入囊中。然而，在戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊看来，对于电商而言，最大的问题是除了自留用地外，剩下的土地怎么做市场化的物流地产。

戴德梁行中国区工业及物流地产部主管 苏智渊

“整合线上线下资源一起来做是比较冠冕堂皇的说法，拿地容易，把这件事做好则要求它们在非专业领域中做出专业水准。”苏智渊表示，“物流地产的使用者不仅只有电商，更多是国际性的第三方物流公司，现在看来，如果没有在物流领域有所积淀的话，插队进入这一市场并非易事。”中国房地产报：目前我国产业地产企业主要可分为几种类型?发展模式有哪些?你最看好哪种模式?

苏智渊：主要有三种，物流地产、厂房地产和研发办公类地产。

物流地产是整个市场预期最火爆的，现在有大量外资进入，运作也是最成熟的。厂房类地产的绝大多数开发商目前还是本地园区或者园区下属的小型开发商，真正的第三方开发商并不多，整体来说发展并不成熟。而现在大多数的开发商都可以定义为研发办公类开发商，包括长期持有和短期销售两种模式，短期销售即类似房地产开发的短平快处理模式，长期持有则更注重园区整体运营平台的建立，有利于未来行业的整体发展。

三种类型相比较，物流地产的发展前景是大家普遍看好的;厂房类开发商比较知名的是香港平谦，开发标准厂房然后对外出租的模式尽管现在做的人不多，但实际上存在市场空白，如果产品定位好，未来发展潜力比较大;研发办公类则因为现在很多家都已进入，已经不是蓝海市场。

我比较看好的发展模式是物流地产所采取的“轻-重-轻”的发展模式：从开发商在国内购地、自建物流仓储、出租获得稳定的现金流，到国外市场上通过资本化运作，把现金流转嫁给资本市场做长期持有，这个模式已经基本成熟。另外两种类型模式不明显，需要向物流地产学习。

中国房地产报：判断产业地产企业发展好坏的标准是什么?

苏智渊：产业地产与商住地产最大的不同是它并不纯粹是商业产品，政府在其发展过程中起到的作用很大，满足社会需求、满足地方政府的诉求是很重要的，招工人数、税收、注册资金等都要符合标准。

另一方面就是持有和出售问题，产业地产其实并不适合做短平快，更适合长期持有。从这个角度讲，怎样做一个长期平台，是对产业地产企业发展很重要的一点。

中国房地产报：现在物流地产行业主要面临哪些问题?如何解决这些发展中的问题?

苏智渊：土地瓶颈是物流地产行业面临的首要问题，也是最棘手的问题。过去三四年这个领域发展太快了，现在投资主体一拥而上的局面会让本已捉襟见肘的土地供应更加稀缺，如果土地价值在短期内被炒上去，将不利于整个行业健康发展。而中央政府推行土地弹性年期出让政策，工业用地使用年限由50年缩短为20年、30年，这将是雪上加霜的一件事。

第二，后期涌入的企业往往通过一些非物流地产专业内的优势去获取资源，比如配建住宅的能力、解决融资问题的能力等。这样地方政府关注点容易脱离物流地产本身，可能投资主体本身并不适合做物流地产，但附加效益让当地政府把地给了它。这种现象不利于物流地产专业化发展。

第三，资本化问题。国际基金很习惯通过资本化手段操作这个领域，而资本化渠道不通畅是国内物流地产企业面临的最大问题，这让他们无法像国际基金那样实现快速扩张。怎样帮助国内企业获得更多的融资平台，是现在很多做物流地产的人在思考的一件事。

放开REITs是方法之一，现在政府的犹豫与国内整个金融控制是有关系的，一旦放开，国际资本就可以进入这个领域，会有控制或者影响整个国内的房地产价格的可能性。不仅将牵涉工业地产，也将涉及国资问题。不过除了REITs，还可以通过更多公开的资本化渠道来做募集，政府可能对工业和物流这块并不熟悉，也没有很多政策专门研究，但是市场的诉求一直是很强烈的。

中国房地产报：未来本土企业做物流地产的机会在哪里?你最看好哪几家?

苏智渊：外资做物流地产的资本渠道比较通畅，他们大部分都有长期的国际资本后台，如果产品在国内做得比较成熟，可以通过海外市场迅速变现，然后再开发新的产品。此外，高标准物流仓库的大多数使用者还是具有国际背景的第三方物流企业，具有国际背景的物流地产开发商有更多的客户渠道。

本土企业的机会体现在获地能力上。相比较外资企业，他们有更多国内的人脉资源，无论是一手地还是二手地，拿地的可能性要比外资高得多。

我比较看好的首先是宝湾物流和宇培，宇培正在积极寻求与海外基金合作。具备金融优势的平安不动产、具备住宅优势的万科等新兴企业刚起步，也值得关注。

中国房地产报：你怎么看电商跨足物流地产?

苏智渊：阿里巴巴、京东等电商企业都在往物流地产这个领域走，很多人都在讨论，他们到底是要为自己建一个更好的物流平台，还是要做物流地产，我觉得两方面因素都有。

电商以前是依赖第三方物流、地产商来提供物业，但是不同的电商在不同的区域布局效率是不一样的，他们越来越希望能够在全国拥有一个高效率的平台为自己服务。

另一方面，电商现在是很火的一个概念，地方政府喜欢，电商企业拿地要比纯粹的物流地产商容易，很多电商因此狮子大开口，拿下显然远远大于自需的土地，这意味着他们未来可能会转做物流地产。

在这一必然趋势下，未来最大的问题就是电商除了用掉自己的这部分以外，剩下的土地怎么做市场化的物流地产——电商企业的市场化能力有待考量，毕竟它们更多关注自身所在的电商领域。而物流地产不仅只有电商，更多使用者是国际性的第三方物流公司，可能是海运的、空运的货运公司等，基本跟电商不搭界。如果它们要真正全面进入这个领域，怎么去做市场是要慎重考虑的。

整合线上线下资源一起来做是比较冠冕堂皇的说法。拿地容易，把这件事做好则要求它们在非专业领域中做出专业水准。现在看来，如果没有在物流领域有所积淀的话，插队进入这一市场并非易事。

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